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02/02/2015

DEUX CARENCES FAUTIVES QUI BOUTENT L'ETAT HORS LA LOI.

2/02/2015.

Sources d’information : Les chiffres du logement et de l’hébergement dans les Hauts-de-Seine-2013.  Politique publique www.hauts-de-seine.gouv.fr

Le rapport public 2013, de 148 pages, de la Mission interministérielle d’inspection du logement social www.ladocumentationfrançaise.fr

L’observation des démarches et des épreuves de deux familles de Puteaux après qu’elles aient été reconnues prioritaires pour recevoir en urgence un logement social.

 

En ces moments d’incertitudes, le Président  et les membres de l’exécutif rappellent, par de beaux discours, la Grandeur de la République et la force de ses valeurs fondatrices.

Les carences fautives, durables de l’Etat, dans le domaine du logement social, n’en deviennent alors que plus inacceptables encore.

 

 

«   La loi 2007-290 du 5 mars 2007  institue le Droit au logement opposable ou DALO. Elle désigne l’Etat comme autorité responsable, définit dans le temps l’entrée en vigueur du droit o

pposable, crée une instance de recours amiable, la Commission de médiation du droit au logement opposable et désigne le tribunal administratif comme juridiction chargée des recours contentieux.

Six catégories prioritaires de demandeurs d’un logement social peuvent recourir au DALO, ainsi que les ménages en attente depuis 4 ans au moins et aux conditions requises ».

 

La Commission de médiation s’est réunie 33 fois, en 2013, dans le Hauts-de-Seine par exemple, à la Préfecture. Elle a reçu 4 947 dossiers déposés DALO, 25,6% de plus qu’en 2012, a examiné 7 044 dossiers. 1 346 ménages ont été reconnus prioritaires et devant être logés d’urgence en fonction de leurs besoins exprimés dans des dossiers conséquents.

 

 

Chaque ménage admis par la Commission de médiation a reçu alors une lettre de la Préfecture, indiquant la date de la décision et la date, six mois plus tard, avant laquelle le logement doit être attribué en urgence et prioritairement par le préfet.

Or, alors que les décisions de cette Commission sont créatrices de droit, certains ménages désignés n’ont reçu aucune proposition de relogement pendant cette période. C’est une première carence fautive de l’Etat qui porte un double préjudice aux victimes : matériel, par le trouble imposé dans les conditions d’existence quotidienne et moral, par le doute déstabilisateur sur la fiabilité de la parole de l’Etat.

 

Chaque ménage en attente, s’il est bien informé toutefois,  adresse alors un recours au Tribunal administratif, celui de Cergy-Pontoise pour les Hauts-de-Seine, appuyé sur un dossier de pièces justificatives.  Ce Tribunal examine cette demande dans des délais acceptables. Le Tribunal, dans la majorité des cas, condamne l’Etat, représenté par le préfet, à exécuter la décision de la Commission de médiation du DALO et indique une date butoir correspondant à une attente moins longue que la précédente. En cas de non-attribution du logement avant cette date, et sur décision de justice, l’Etat est contraint au paiement d’astreintes, jusqu’au relogement effectif, au Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement. Ces amendes servent à financer des mesures d’accompagnement social en faveur des ménages prioritaires.

Certains ménages ne reçoivent aucune proposition malgré cette condamnation en justice de l’Etat qui reste non exécutée. C’est une seconde carence fautive de l’Etat qui accroît le double préjudice subi par les ménages concernés.

En 2013, 311 requêtes ont été enregistrées auprès du  greffe du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, soit 38% de recours contentieux supplémentaires par rapport à 2012. 304 jugements ont été rendus, dont 299 ont abouti à la condamnation de l’Etat, soit 98%.

Il restait fin 2013, 2 315 ménages prioritaires à reloger en urgence (PU), 38% du total : la commune de Puteaux avait 55 PU, 3 ont été logés sur la commune et 7 hors commune.

Comment l’Etat justifie-t-il ses manquements au Droit qui le situent dans l’illégalité ?

Les logements sociaux ne seraient pas assez nombreux, particulièrement dans les grandes villes !

La loi du 18/01/2013 impose aux communes d’atteindre 25% de logements sociaux en 2025. Dans les Hauts-de-Seine, la commune ayant le taux le plus élevé est Bagneux, avec 66,88% de logements sociaux, Neuilly-sur-Seine a le taux le plus bas : 4,71% ! (Quel responsable politique a osé réactiver le terme « d’apartheid », territorial et social ?).

22 communes du département ont des taux inférieurs à 25%. Puteaux avait 30.21% de logements sociaux en 2012 et 30, 05% en 2013.  Le département des Hauts-de-Seine avait un taux de 27,7% au 1/01/2013.

3 561 logements sociaux nouveaux ont été créés en 2013, dans le département : l’objectif était de 3 600.

Que faire après ces temps  d’attente inattendus, éprouvants, injustes du logement promis?

Joindre le bureau de la Commission de médiation du DALO, à la Préfecture, est dans l’ordre des choses, même si l’on sait que ces responsables très compétents et humains font face à un problème très complexe qu’ils ne peuvent pas résoudre dans l’instant. Une des familles observée de Puteaux, avec deux enfants mineurs, prioritaire, vient de se voir attribuer un logement social de quatre pièces, refait à neuf, près de la mairie de Courbevoie, un an après la décision de la Commission de médiation. Le  cauchemar est fini après quinze ans de dépôts annuels de dossiers, c’est-à-dire près de 400 pages parsemées de lettres stéréotypées d’autorités diverses qui ont affirmé sereinement et malencontreusement, de nombreuses fois, qu’ils suivaient ces dossiers annuels avec la plus grande attention! Un nouveau temps d’attente est cependant nécessaire jusqu’à la réunion de la Commission locale d’attribution du logement de Courbevoie, de sa visite guidée puis de la signature du bail.

La seconde famille, avec quatre enfants mineurs, dans 36 m2, est toujours en attente d’attribution, un an et demi après la décision de la Commission du DALO, confirmée par le Tribunal.

Le double préjudice imposé  requiert, pour le demandeur lésé, un dédommagement indemnitaire sérieux de la part de l’Etat qui ne se substitue évidemment pas à l’attribution du logement. La complexité du droit administratif impose le recours à un avocat, professionnel qui saura imposer, sans défaut, le lien de causalité entre le préjudice et la carence de l'Etat  ainsi que le caractère certain du préjudice.

La défense de l’Etat fondée sur le manque de logements sociaux est relativisée à partir des rapports publics de la Mission interministérielle d’inspection du logement social ou MIILOS, publiés sur les sites de défense des consommateurs Que choisir et CLCV et sur le site de la Documentation française. Ce sont des rapports lourds, nombreux, dégageant le positif des gestions modèles d’organismes de logements sociaux mais aussi le négatif d’autres gestions. Une restructuration de l’ensemble du parc social est engagée afin d’accroître la concentration des patrimoines pour abaisser les coûts de gestion et perfectionner les fonctionnements. Des organismes de gestion, déviationnistes, sont parfois visés par des actions en justice après la publication des rapports les concernant.

 Un « amical chambardement »,  dans les trop nombreuses commissions d’attribution de logements sociaux, égarées, améliorerait l’ordre et le respect des priorités.

Que propose la MIILOS ?

Lutter contre le favoritisme et l’arbitraire, le respect des règles et des prérogatives des organes délibérants compte beaucoup car elles favorisent l’objectivité et de ce fait contribuent à établir la confiance.

Combattre le trop grand nombre de cas où l’attribution est entourée de « flou », d’entorses aux règles et de pressions extérieures sur la Commission d’attribution.

Ne pas attribuer de logement social quand le plafond de ressources est dépassé, ne pas en attribuer, hors commissions, à des agents de l’Office.

Définir les orientations fixant les priorités avant les attributions et veiller à la visibilité des choix.

S’opposer aux demandes de passe-droits et aux refus des maires d’accepter certaines familles.

Renforcer la place des représentants des locataires dans les commissions, respecter l’ancienneté des demandes, examiner les dossiers avec humanité, en étudier trois avant d’en attribuer un.

Atténuer l’influence  des services administratifs de l’organisme HLM et/ou/ de la mairie pour renforcer le rôle de la Commission.

Accroître la transparence.

Le rapport définitif n°2013-025 sur OPH-SEINE-OUEST-HABITAT- 92  relève, avec la froideur technique des rapports, des points faibles...tragiques !

La population logée est peu sociale et les objectifs des accords collectifs ne sont pas atteints.

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Le rapport de la préfecture conclut : l’effort collectif, en matière de relogement de ces publics, doit être poursuivi.

 

Annie Keszey.

 

  parisaltitude.com/fibromialglemonhistoire.centerblog.net/

/infoimme.fr/les beaux proverbes.com

www.atelier-idees.org/www.rupture-et-metamorphose.org/www.notreputeaux.com

23/06/2013

Plaidoyer crucial pour la Résidence "Les Bergères". PUTEAUX. 92800.

résidence des Bergères, travaux, Bateg, Mme Ceccaldi-Raynaud,

La résidence « Les Bergères », rue des Fusillés de la Résistance, dans la partie haute de Puteaux, est un immeuble  « social », ancienne barre au bord d’un carrefour bruyant.
Sa gestion dépend de la maire de Puteaux, directrice de l’Office des HLM, Madame Ceccaldi-Raynaud.
Depuis près d' un an, ce 22 juin 2013, l’immeuble est empaqueté sur ses quatre faces par des échafaudages et des plastiques tendus qui révèlent des travaux importants en cours, incompatibles avec une vie normale de résidents. L’immeuble paraît déserté mais en réalité les locataires y sont présents, confinés dans une existence quotidienne indigne.
En effet, les résidents, prisonniers contraints de ces lieux de  vie « honteux et abominables » pour l’instant,  sont dépressifs, désespérés, malades et, au mieux, révoltés, par leurs conditions de vie quotidienne poussiéreuse, sombre, très bruyante, à la logique et à la durée incompréhensibles.
Certains d’entre eux ont peur de parler, quand, employés de la mairie, ils en sont dépendants, ou quand ils craignent la perte de leur logement. Il y aurait eu, d’après certains témoignages,  lors d’une réunion, des menaces proférées à leur encontre. On leur aurait conseillé de dégager les lieux s’ils n’étaient pas contents puisqu’il y avait à Puteaux de très nombreux demandeurs en attente d’ HLM. On les aurait aussi menacés de déplacer l’argent investi pour construire un ascenseur dans une autre résidence.
Des locataires écrivent des lettres au service de l’urbanisme et au maire, mais sans réponse. Un locataire ancien, en grave difficulté de santé, rappelle que des travaux avaient été envisagés, il y a plusieurs années, avec le relogement temporaire des habitants de l’immeuble qui devait les précéder afin de ne pas nuire à leur vie. Les travaux sont en cours mais cet indispensable relogement, faisable, n’a malheureusement pas eu lieu. 
Les travaux extérieurs de cet immeuble sont confiés à « Bateg ». La date de fin est inconnue et le premier devoir de l’entreprise serait de l’annoncer aux intéressés afin de contrer leur épuisement. La maire a justifié ces travaux par la nécessité de mieux isoler ce bâtiment afin de suivre les directives du développement durable. C’est responsable. Mais c’est malheureusement totalement incohérent. Un ascenseur panoramique prévu ne pourrait être construit du fait de son poids excessif. De nouvelles coursives extérieures vont doubler les coursives existantes, sur tous les étages, mais d’une manière irrationnelle, infondée, erronée selon les observations, à moins qu’un architecte talentueux ne dévoile une finalité imprévisible. Les balcons prévus sur l’intense circulation automobile laissent perplexes ! Des erreurs importantes de calcul auraient rendu de nouvelles fenêtres commandées inutilisables. ..Les habitants ne devinent pas la pertinence des travaux.
Aucune intervention pour réhabilitation et rénovation dans les intérieurs des appartements n’est prévue, alors que c’est le souhait prioritaire des résidents. Un agrandissement des appartements aurait pu justifier le doublement, actuellement non souhaité de la coursive, mais n’a pas été envisagé.
Des nuisances annexes perturbent la vie collective. L’ascenseur  actuel  a des pannes dues à ses trop nombreuses utilisations alors que certains locataires n’ont pas la motricité nécessaire pour monter les escaliers. La pluie inonde l’entrée y compris jusqu’à la base de l’ascenseur mais les interventions demandées ne suivent pas. Un habitant, coopératif, a autorisé l’entreprise à intervenir à l’intérieur de son appartement, sur le circuit d’eau. Le diamètre du nouveau tuyau l’a laissé « atterré » ! A part peut-être quelques exceptions, la tristesse, le découragement, la fatigue  dominent, accrus par un sentiment d’impuissance face à un Pouvoir local, plus exactement un abus de Pouvoir local puisque la ville est très riche, indifférent, illégitimement « écrasant ».
Elus de la majorité de Puteaux, vous ne l’êtes pas pour punir des citoyens innocents. Achevez rapidement les travaux de la résidence des Bergères.
www.notreputeaux.com
Annie Keszey.




15/03/2013

LETTRE A MADAME CECILE DUFLOT, MINISTRE DU LOGEMENT.

à Madame Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement,
72 Rue de Varenne, 75007, Paris.
Copie à Madame Christiane Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice,
13    Place Vendôme, 75001, Paris.

Objet: Demande de modifications de la profession de syndic de copropriétés, par la loi.

        Madame la Ministre,
   
    La presse nous annonce que vous préparez une loi sur le logement.
   
A partir de mes situations personnelles successives de copropriétaire et des informations permanentes reçues d’associations spécialisées, la profession de syndic est majoritairement indigne d’un Etat de Droit.
    Les écarts  des syndics quant à la  législation sont fréquents, portent préjudice aux copropriétés et restent le plus souvent impunis. Certes, il est possible de s’adresser à la justice mais les procédures sont coûteuses et surtout très longues.
    Un des problèmes majeurs à traiter semble être l’inefficacité des syndics, sauf cas rares, pour gérer les impayés de charges, travail qui relève de leur seule responsabilité (à l’exception de la décision de vendre l’appartement d’un débiteur). Ils sont rémunérés, par contrat, et ne remboursent rien aux copropriétaires quand ils n’effectuent pas cette partie essentielle de leur travail : au contraire, ils demandent des avances aux non-débiteurs pour combler le « trou » de trésorerie. Des copropriétés sont mises en faillite définitive à partir de leur laxisme, leur irresponsabilité ou leur incompétence. Je vous ai adressé, en février, le dossier d’une autre copropriété de Puteaux parfaitement et tragiquement représentatif des conséquences de ces fautes professionnelles.

    Vous déciderez.
Par exemple, une commission de médiation tripartite, avec pouvoir de sanction, pourrait représenter un recours simple et adapté pour les copropriétaires lésés. D’autres anomalies, telles que les contrats de syndics déviants, les devis et factures illégales d’entreprises,  les retards dans les convocations des assemblées générales obligatoires, les retards dans la mise en œuvre de travaux, pourraient être examinées pour aboutir à des solutions justes.
    Recevez, Madame la Ministre, avec mes remerciements, l’expression de mes sentiments confiants.