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09/02/2012

LES DIFFICULTES AGGRAVEES DU 19 RUE COLLIN, A PUTEAUX.

LES DIFFICULTES  AGGRAVEES DU 19 RUE COLLIN, A PUTEAUX.

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Façade sous les coups des camions de livraison des commerces : aucun constat pour les assureurs.

Qualité spécifique de l’isolation thermique.

Le site www.atelier-idees.org avait publié un rapport de synthèse de 15 années de gestion du 19 Rue Collin, « taudis » au cœur de Puteaux, le 1er juillet 2009. La situation précaire de cette copropriété s’est encore considérablement  dégradée. C’est l’ensemble de la copropriété des 111, 113,115 Rue Jean-Jaurès et 17, 19 Rue Collin qui est en « difficulté » au sens de la loi, du fait des impayés de charges.

A.Les 4 urgences.

Abaisser les charges de copropriété, très au-dessus des coûts moyens pour des prestations déficientes. (Les contrats SICLI, APPRO-SERVICES, ISS … sont à renégocier).

Traiter les lourds impayés de charges, souvent anciens, avec une aide juridique et judiciaire. Le nouveau syndic ne peut disposer seul du temps nécessaire à l’ampleur de la tâche.

Réaliser les travaux d’urgence en informant sur les aides financières possibles. La pose prévue d’une barrière automatique à l’entrée de la copropriété est une initiative sans doute à tenter, avec un risque d’échec, sauf qu’un seul devis sera soumis à l’assemblée générale d’un montant de 5649 € TTC. Cette somme nécessite la présentation de plusieurs devis concurrentiels afin d’éviter l’annulation de l’Assemblée Générale. La concurrence est obligatoire à partir de 1500 €, selon le vote de la précédente assemblée.

Engager la présidente du Conseil Syndical à agir avec compétence et motivation dans le respect des intérêts d’autrui. Le site  www.unarc-asso.fr, en particulier, propose des formations.

B. Les responsables impunis d’une faillite éventuelle.

  1. Trois syndics sans conscience professionnelle.

Trois syndics successifs sont les responsables majeurs de la lente marche vers la ruine du 19 Rue Collin. Ils restent « impunis», pour l’instant. M Poupon, syndic pendant de très nombreuses années, insouciant avec les lois, confiait, par exemple, à un nouveau locataire, la clé d’une chambre libre appartenant à un propriétaire injoignable. Il affirmait au locataire qu’en payant l’arriéré de charges, proche d’un prix d’achat, du précédent locataire, il devenait propriétaire de la chambre. Le nouveau locataire payait ensuite, pendant  des années, les charges du copropriétaire et l’arriéré, mais avec un généreux crédit du syndic à 0% ! Les syndics suivants n’ont jamais rectifié ces situations indignes. Une avocate de la Maison du Droit à Puteaux, en 2010, a informé ces locataires de leur situation qui n’est toujours pas réglée au niveau de la copropriété.

M Forabosco d’ABS Suresnes (représentant de Christelle Chanson) a été laxiste, selon son autocritique, quant à de nombreux faits . Il a payé un employé d’immeuble, sans contrat ni définition des tâches, pendant plusieurs années, qui ne venait pas travailler : ce que le syndic  savait mais niait par des arguments peu convaincants (l’employé était malade le jour du constat de l’absence, ou était à la Sécurité sociale…). La preuve de cette imposture fut tragique : l’employé est mort dans un étrange accident de voiture…au Maroc, où il vivait ! Un sans-papier le remplaçait en échange d’un lit dans divers lieux. Il n’y a jamais eu de nettoyage sérieux des parties communes avec WC collectifs de la copropriété.

Aujourd’hui, les copropriétaires sont enfin appelés à approuver les comptes de deux exercices qui comportent les salaires et charges de cet employé inexistant (25 000 €) et, de plus, à constater les dettes de charges impayées par cet ex-employé (5108.25€), également propriétaire d’appartements du 19. Ne pouvait-on relier ces deux situations contraires?

L’esclave sans papier de cet employé est devenu, après régularisation, employé à son tour, sans contrat ni définition des tâches : il ne peut occuper la loge coupée en deux et louée au noir par l’ex-employé. Les syndics et les conseils syndicaux le savaient, sans intervenir. Les comptes soumis à une prochaine approbation font payer aux copropriétaires les frais d’électricité de ces deux parties de loge, avec l’accord des membres du conseil syndical qui ont contrôlé les comptes (il est vrai que ces membres ne seront pas appelés à participer à ces frais de 1806.86 €). Les parties communes de l’immeuble sont exceptionnellement sales. Le poste des charges « produits d’entretien » est d’ailleurs à 0 €! Il faut solliciter l’aide de l’actuel employé, ami des squatters identifiables, pour les inviter à payer leurs charges ! La loi précise les modalités d’expulsion-relogement de ces squatters  Ce syndic, M Forabosco, a transmis son affaire « ABS Suresnes » en location- vente à ABS- FONCIA Marceau de Courbevoie dont le Président est M Bénazet, sans aucune autorisation des copropriétaires. Cette transaction du 1/11/2010 a pillé les fonds de la copropriété parce que ces deux « commerçants irresponsables » ont laissé passer la date de fin du contrat de syndic. La copropriété s’est trouvée sans syndic puisqu’il n’y a pas de substitution légale entre syndics. Messieurs Forabosco et Bénazet n’ont pas oublié de s’octroyer leurs honoraires, (26 660 €) illégalement pour le second si la justice ne reconnait pas les syndics de fait. Puis, M Bénazet a initié une ordonnance sur requête auprès du Président du Tribunal de Grande Instance de Nanterre afin d’obtenir la nomination d’un administrateur  judiciaire, syndic provisoire. L’avocat de FONCIA, du cabinet Elbaz, rédacteur de la requête, a été payé par la copropriété 1794 €, plus d’un SMIC, pour une petite page, avec un gros mensonge pour « blanchir » FONCIA. Maître Elbaz a écrit : des travaux avaient  été votés lors de l’assemblée générale de la copropriété qui n’avaient  pas pu être réalisés en l’absence de fonds disponibles. C’est faux. Des travaux  concrets n’ont pas été votés et il n’y a pas eu d’appels de fonds : le procès-verbal de l’assemblée générale l’atteste. La copropriété va aussi payer les honoraires du syndic judiciaire provisoire, anormalement élevés. C’est un déni de justice : cette procédure redoutable prive la victime (le syndicat des copropriétaires), du droit à être défendue et la paupérise mais libère le fautif (le syndic) de tout dédommagement. La prochaine assemblée générale, dans son ordre du jour, ne soumet au vote aucune sorte de poursuite d’ABS- FONCIA -Marceau.

  1. Les conseils syndicaux entre 2006 et 2010.

Le 19 Rue Collin n’avait qu’un représentant, trop effacé, au conseil syndical. Les autres membres appartenaient au petit groupe des copropriétaires, gros porteurs de tantièmes, logeant dans les bâtiments entretenus de la copropriété. Ils ont toléré l’intolérable de la part des syndics. De plus, ils ont servi leurs intérêts dans le sens inverse des intérêts collectifs en soumettant au vote, en assemblée générale, leurs acquisitions de combles à des prix très bas.

Lors de l’assemblée du 21/02/2012, un quatrième copropriétaire, nouvellement arrivé, souhaite acquérir 56 m2 de combles soit 17.20 m2, loi Carrez avant travaux, pour 10 000 € : 581 € le m2, en plein cœur de Puteaux. Le prix est encore plus bas que les précédents mais assuré d’une approbation  majoritaire.  Ce futur acquéreur justifie ce prix par trois arguments: il ne pourrait payer plus cher, les combles, selon la loi, ne peuvent être acquis que par le copropriétaire exactement en-dessous, cet achat apporte de l’argent à la copropriété. Ces arguments valent pour ce copropriétaire individuel mais occultent la spoliation financière de la collectivité puisque le bénéfice induit par cet agrandissement de l’appartement ne sera pas redistribué, sauf engagement de redistribution de cette plus-value joint à l’achat de combles.

Pour les copropriétaires, vendre les combles à bas prix reste un appauvrissement.

A cette même assemblée, les nombreux « petits porteurs de tantièmes »  des 19 et 17 n’auront pas à voter des travaux d’urgence, de première nécessité, pour leur bâtiment, une fois de plus, aucun devis pour l’intérieur n’étant proposé. Ils seront appelés paradoxalement à approuver  les charmants projets d’aménagement des combles, liés aux plus grands appartements, dans le bâtiment le mieux entretenu de la copropriété. Cette fracture sociale de proximité, sans fraternité, est difficile à vivre. Monoprix « grandirait »  en  ne votant pas ce nouvel achat de combles à bas prix, puisque son pouvoir est presque absolu, par respect pour les intérêts de tous et pourrait proposer une solution d’achat acceptable.

[La convocation à l’assemblée générale comprend 75 photocopies, dont 30 concernent des intérêts privés de 2 copropriétaires. Elle est diffusée à 117 exemplaires ce qui génère  3510 photocopies portant sur les combles. Qui va payer ?]

  3.Les copropriétaires endettés.

Des sommes très importantes ont été avancées par les copropriétaires au cours des 5 dernières années pour poursuivre les débiteurs. Ils n’ont jamais été remboursés et seules les poursuites rudimentaires ont été effectuées. Le plus gros débiteur qui doit aujourd’hui 43 387.72 € a ou aurait 104 ans. Il ne paie rien depuis des années mais reçoit toujours des convocations en RAR  pour les assemblées générales. Son appartement n’est pas hypothéqué ! D’autres cas mettent en péril la copropriété.

 

      C. Les comptes

Le nouveau syndic de la copropriété est le syndic OLT G I, 154  Rue Jean Jaurès à Puteaux, élu lors de l’assemblée générale sous la responsabilité de l’Administrateur judiciaire. Son grand  mérite est d’avoir accepté de gérer cette copropriété. Il a reçu l’exceptionnel soutien de Monoprix. Il présente les comptes de deux exercices lors de la prochaine AG. Ce seul travail représente un temps « fou » tant les comptes de ses prédécesseurs peuvent être confus, non experts, avec des libellés vagues et des sommes globales. Il a été récompensé par Madame Le Maire de Puteaux lors d’un repas public rassemblant les personnes engagées dans la gestion des copropriétés à titres divers : c’est un soutien juste. Madame Le Maire a d’ailleurs été particulièrement attentive aux problèmes complexes de cette copropriété privée.

Outre les observations comptables faites précédemment, on rappellera que le gaz relève de consommations individuelles privées (compteurs à relever), que le compte d’attente  47 de l’annexe 1 de chaque exercice doit être clos et que les comptes 102 et 40 doivent être détaillés. Il importe de vérifier s’il n’existe pas des sommes dormantes devant être remboursées !!!

Le résultat comptable, sur papier, correspond-il au solde bancaire du 31/03/2011?

L’information sur la situation immobilière de Planet-Sushi est attendue en AG.

L’achat par la Mairie des appartements du 19 mis en vente, le fait de murer les appartements acquis et  l’annonce, par le syndic, de la visite du mardi 8/02/2012 dans chaque appartement, avec présence obligatoire, pour «  expertise de référé éventuel » (termes hermétiques) génèrent une grande inquiétude. Les deux nouveaux membres, lucides, du Conseil Syndical des 17 et 19 Rue Collin, sauront informer: leurs coordonnées vont être diffusées, afin qu’ils ne soient plus exclus des réunions qui les concernent, en droit.

Annie Keszey www.atelier-idees.org