Rupture & Métamorphose

PUTEAUX. MARS 2010. UN HABITAT INDIGNE.

LE 19 RUE COLLIN. TROISIEME RAPPORT.

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ce nouveau rapport s’appuie sur les documents et le procès- verbal de l’Assemblée Générale de la copropriété du 29/09/2009.

 

Le précédent rapport est consultable sur : www.atelier-idees.org

1. Les travaux à moyen terme.

 

Des représentants de la Mairie de Puteaux et de la Préfecture des Hauts- de- Seine, en particulier, avaient assisté, au cours du dernier exercice de la copropriété, à une réunion avec le syndic et le conseil syndical. Le syndic devait transmettre un compte- rendu aux copropriétaires, ce  qui n’a pas été fait. A partir des interventions des autorités communales et préfectorales, informées du délabrement de l’immeuble, et en accord avec le syndic et le conseil syndical, une étude de l’état du 19 Rue Collin a été conduite afin de déterminer s’il était possible de réhabiliter l’immeuble. Le cabinet ARC- AD a rédigé un rapport approfondi, adressé aux copropriétaires et lu en Assemblée Générale par le syndic.

 

 

Le principe d’engagement  de la réhabilitation des parties communes définie par écrit, a été validé par vote. Le coût approximatif prévu est de 740 254. 43 €.

Pour un appartement de 23 m2, le coût serait de 16 000 € environ soit 16 mois de salaire du copropriétaire concerné.

La réhabilitation des parties privatives sera prévue ensuite pour 16 810 € par appartement. Les frais de maîtrise d’œuvre s’ajouteront à l’ensemble pour 168 752 €, soit 3570 € pour l’appartement cité.

Le coût total, pour ce copropriétaire, constituant un exemple, serait de 3 ans de salaire, au moins.

Le cabinet ARC- AD doit être soumis maintenant à la concurrence et d’autres devis  être étudiés par le Conseil Syndical avant tout appel de fonds.

 

D’autre part, une étude, responsable, des subventions collectives et individuelles pour ces travaux doit précéder ces appels. De nombreux copropriétaires aux rémunérations faibles, sont dans l’impossibilité de trouver les sommes prévues: ils attendent des soutiens.

Des crédits de longue durée, à intérêts bas et fixes s’ajouteront aux subventions.

Une enquête sociale, pour conseils individualisés, doit être entreprise, auprès de chaque copropriétaire.

 

Deux représentants de Monoprix étaient présents ce soir-là. [Avec Monoprix représenté et deux copropriétaires du bâtiment A présents (tous deux membres du conseil syndical) la majorité absolue des copropriétaires était acquise] !

Ils ont expliqué les travaux que Monoprix allait entreprendre et ont répondu avec attention aux questions posées. Ce respect d’autrui, même s’il s’agit d’une démarche légale, est une évolution très encourageante. (L’exploration de 15 ans d’archives permet de noter qu’il s’agit d’un remarquable  progrès dans les relations).

Des travaux concernent actuellement le 17 Rue Collin, il s’agit d’une modification de la façade, en particulier, pour installer un nouveau commerce. Ce commerce recevra ses livraisons par la cour commune. Les copropriétaires du 19 Rue Collin n’ ont pas été consultés.       

2. La vie quotidienne.

           

            La saleté.

 

Le syndic ABS  de Suresnes et le Conseil Syndical sont responsables de l’exceptionnelle saleté des espaces communs, permanente, dangereuse pour la santé et de la présence de rats. Cette saleté n’existe pas dans le bâtiment A de la même copropriété, dans lequel vivent les copropriétaires majoritaires. L’employée du Bâtiment A est présente et consciencieuse.

Les copropriétaires du 19 Rue Collin (bâtiment D), avec ceux du B et du C, versent chaque mois, 1600 € pour le salaire et les charges d’un employé d’immeuble mais ne savent ni quand il vient, ni quel est son travail. Il doit faire le ménage mais ne le fait pas et d’ailleurs, il vient très peu. Depuis plusieurs années cet état de fait est dénoncé et perdure. La vieille crasse des plinthes, des murs, des rampes, des sanitaires, des marches évalue cette imposture. Une personne, non payée et certains copropriétaires nettoient les sols.

Plusieurs voix se sont élevées en assemblée générale pour souligner l’état déplorable des parties communes, sans relais autres que les propos agressifs de cet employé : employé qui ne connaît pas le droit et le transgresse. Son discours compassionnel ou menaçant tient lieu de tâches concrètes.

Il n’a pas de contrat de travail et les demandes de rectificatifs adressées au syndic et au conseil syndical n’ont eu aucune suite.

Il fait des travaux, payés, qui seraient inacceptables dans toute autre copropriété et dans le bâtiment A de cette même copropriété. Ainsi condamne- t- il, par exemple, une issue de secours, pour éviter, dit-il, l’entrée de produits volés à Monoprix. Les copropriétaires auront payé la condamnation de la porte et paieront sa réfection ! Il condamne aussi une partie des fenêtres …

Quel est donc le lien spécial qui existe entre cet employé et ses employeurs ?

Afin de défendre les copropriétaires,  l’Inspection du travail trouvera certainement la réponse.

 

Les copropriétaires sont doublement spoliés, puisque faute de vouloir contraindre l’employé à travailler, le syndic a demandé à une entreprise de venir faire « un nettoyage de printemps » aux frais des copropriétaires, pour 1000 € environ. Le contrat de « l’oiseau blanc » est acceptable, l’idée est appropriée, à la condition que son coût soit retiré du salaire de l’employé défaillant, ce qui, étrangement, n’est pas prévu.

 

            L’absence de porte d’entrée fermant à clé.

           

La pose d’une telle porte est prévue dans les travaux à venir, c’est bien, mais elle ne saurait attendre.

Existe- t- il un autre cas semblable à Puteaux : un immeuble de 84 familles ouvert en permanence ? L’intérieur est non maîtrisé en supposant que puisse exister une volonté de maîtrise.

Monoprix devrait faire acte de mécénat en offrant une porte à ses voisins malmenés. Une porte forte en bois, sur mesure, avec un digicode et une caméra de surveillance coûterait 5000 € environ. Ce serait un dédommagement pour les transgressions du règlement de copropriété, par ce magasin : Les livraisons doivent se faire avant 10 H, peut- on y lire ! Or, elles se font sans contraintes, massivement. L’entretien de la cour est sans exigence et c’est la mairie qui palie certaines carences de cette copropriété privée. Les poubelles  et les déchets de toutes sortes envahissent la cour du 19. Une certaine volonté de changement se manifeste cependant depuis 6 mois…en y regardant bien !

Ce don « fraternel »  de porte serait une excellente publicité qui gommerait des décennies de fonctionnement hors règlement.

La distribution nécessaire de « vigiks » servirait, de plus, à un recensement précis des occupants de l’immeuble.

 

3. La gestion courante.

 

 La gestion courante est assurée par le syndic de ABS Immobilier, depuis 3 ans, sous le contrôle du conseil syndical.

-          Le précédent syndic peu respectueux des lois n’a pas été poursuivi.

-          L’évolution excessive des charges courantes n’est pas combattue. Si certaines charges sont incompressibles certains postes de dépenses pourraient diminuer.

-          Des irrégularités soulignées antérieurement persistent dans la gestion. Certaines ont été rectifiées.

 

            Les augmentations des charges sur un an.

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Alors que les salaires des copropriétaires du 19 Rue Collin sont faibles, en général, et augmentent peu, les augmentations des charges sont très supérieures à l’inflation. Or ces copropriétaires ne pourront pas honorer des hausses  de charges de fonctionnement avec la nécessité d’investissements importants.

La rémunération du syndic : + 20%. (rémunération pour charges particulières comprises)

Les frais postaux : +75% (le syndic continue d’envoyer des lettres recommandées avec AR à des copropriétaires introuvables depuis des années)!

Les frais de photocopies : triplement du coût.

Les frais d’avocat : encore ! + 20%.

L’assurance : + 28%.( alors que les assurances devraient répercuter la baisse de l’indice FFB puisqu’ils ont répercuté la hausse de cet indice, il y a deux ans !). Les démarches pour demander cette baisse se trouvent dans l’abus 2056 sur le site www. unarc.asso.fr

Les frais de loge : + 20%. Une importante anomalie ne semble émouvoir personne. Pour une même durée la consommation d’électricité fut de 862.43 € cette année au lieu de 226.08 € l’an passé. S’agit-il d’une forte irrégularité des relevés ? La loge est occupée, au-delà d’une personne, par des occupants qui n’ont pas à vivre là. Leurs consommations sont payées par les copropriétaires de l’immeuble!

Ces personnes ne trouvant pas à se loger, l’on devrait au moins savoir à qui elles paient un loyer et combien ? Qui les a mises là ? Le lieu, au sens législatif, est indécent. Syndic et Conseil Syndical devraient initier une rencontre solidaire afin de vérifier qu’elles ne sont pas exploitées. Fermer les yeux ne correspond pas au profil de Responsables.

Les nouveaux contrats proposés de désinsectisation et de contrôles des extincteurs, n’ont pas fait l’objet des nécessaires analyses, malgré les observations faites, mais le conseil syndical pourra proposer d’autres contrats moins coûteux, c’est une bonne solution : l’entreprise Bouvier est à éviter, épinglée dans la liste des abus de l’Association des Responsables de Copropriété au n° 2088. Les prix de cette entreprise sont 2 ou 3 fois plus élevés qu’ailleurs. Signer un contrat simple pour l’entretien des extincteurs est recommandé parce que les contrats dits complets doivent être contrôlés (ce qui ne sera pas fait, à partir des carences antérieures)

La désinsectisation ne saurait être payée forfaitairement pour tous les logements privés puisqu’elle ne s’y fait pas ! L’entreprise avait accepté de modifier le contrat avant sa dernière intervention mais le syndic n’a pas fait la modification ! Les copropriétaires ont payé, en partie, pour rien!

La dératisation devrait être le travail (élémentaire) de l’employé : son but est l’absence de rats et de souris et non pas l’acquittement, sans contrôle, d’une facture d’entreprise.

« Il y a des rats gros comme des lapins, depuis 20 ans, au 19 Rue Collin », lit-on dans un commentaire sur le site : www.atelier-idees.org

 

            Les irrégularités dans la gestion.

 

Contrairement à la promesse du syndic, des charges ne sont pas encore réparties selon le règlement de copropriété, (soulignons cependant que le gaz n’est plus payé par ceux qui ne le consomment pas dans le bâtiment D) :

- Les charges de la loge incombent, à tort, au seul 19 Rue Collin (le syndic se reportera à l’article 11b, page 24 du règlement de copropriété).

Seul, le bâtiment A, privilégié, dispose d’un compteur d’eau. La répartition des charges d’eau n’est pas conforme au règlement de copropriété, dans l’état actuel de la copropriété.

- Les primes d’assurance sont des charges générales. La répartition en deux parties pénalise maintenant les copropriétaires du D, qui ont payé, lors de cet exercice, 3 fois plus qu’ils ne le devaient.

- Les locataires, qui paient les charges des copropriétaires, situation illégale,  parfaitement admise par le syndic et la conseil syndical, n’auront pas à payer les travaux futurs comme il l’a été dit en assemblée générale: ils vont solliciter l’aide de la justice. Les aides juridictionnelles sont en cours de rédaction.

- Des travaux, dans les appartements, modifiant parfois les apparences extérieures,

(fenêtres du 1^er étage, en façade) échappent à tout contrôle et à toute autorisation.

 

La gestion des impayés.

 

Un avocat en est chargé, à partir des appels de fonds très lourds, faits à nouveau en 2007. Les copropriétaires espèrent son bon travail, en coopération avec le syndic.

Un cas représente bien la complexité de l’immeuble, c’est celui du plus important débiteur. Sa dette de charges est voisine de  40 000 €.

Ce propriétaire défaillant, introuvable, est né le 30/12/1908 ; il a donc 101 ans. Les hypothèques sur ses lots, acquis en 1979, se succèdent depuis 1987 et s’arrêtent à échéance. Il n’y a plus d’hypothèque depuis 2007, année où une nouvelle avance pour frais d’avocat, de 2700 €, pour son cas, a été demandée, à fonds perdus, par le syndic. Ce

n’ est pas la démarche appropriée. Il est même probable que chaque année cet « introuvable » soit le destinataire d’une lettre recommandée le convoquant à l’Assemblée  générale…

 

Il faut, certes, investir beaucoup de temps pour rétablir la dignité, la propreté et le droit dans ce bâtiment D. Ce n’est facile ni pour un syndic, ni pour un conseil syndical, mais, pourtant, ce devoir de Fraternité gestionnaire leur incombe.

Par l’étude de l’architecte et le vote sur la réhabilitation des parties communes, le syndic et le conseil syndical, avec l’appui du Maire et du Préfet, ont donc entrepris de réduire la fracture sociale interne à la copropriété. C’est leur mérite.

Le quotidien aussi doit faire l’objet de toutes les attentions.

 

Les copropriétaires remercient Madame Le Maire de Puteaux. Ils ont appris, par Madame Hardy, conseillère municipale indépendante, que les augmentations très importantes, pour eux, de taxes foncières de l’an passé étaient abaissées. Les copropriétaires ont en effet reçu un chèque de remboursement du Trésor Public.

L’ancien Président du Conseil Syndical et le syndic ont reçu une première version de ce rapport afin, s’ils le souhaitaient, de le commenter. Certaines observations du Président ont été suivies. Le syndic ne s’est pas manifesté.

Annie Keszey. www.atelier-idees.org et www.rupture-et-metamorphose.org

 

 

 

4/03/2010. PUTEAUX.

Une évaluation de la démocratie communale: le débat d’orientation budgétaire.

 

 

            L’action des collectivités locales est principalement conditionnée par le vote de leur budget annuel. Le débat d’orientation budgétaire, obligatoire, précède ce vote. Il a pour but de renforcer la démocratie participative en instaurant une discussion au sein de l’assemblée délibérante sur les priorités et les évolutions financières de la collectivité. Il améliore l’information transmise à l’assemblée délibérante. Il donne aussi aux élus la possibilité  de s’exprimer sur la situation financière de leur collectivité.

Il doit se concevoir comme un outil pédagogique associant la majorité et l’opposition.

 

 

 

 

 

Le document d’orientation budgétaire.

            1. La forme.

           

            C’est un document écrit de 5 pages, relativement précis dans sa première partie, (concernant les décisions de l’état  modifiant le financement des collectivités par la suppression de la taxe professionnelle, en particulier), et « vide » quant aux coûts des actions communales.

            Il est parvenu aux conseillers municipaux le lundi 22/02 pour le conseil municipal du 26/02. Ce délai, certes légal, est trop court pour  procéder à un examen sérieux.

            La Mairie, pour la seconde année consécutive, néglige les conseils du Ministère des Finances sur la nécessité de choisir une présentation écrite et visuelle, rendant accessible, sans la simplifier, la politique budgétaire de la commune.

            La forme est indigente, non travaillée, et la mairie de Puteaux devrait s’inspirer de nombreuses autres collectivités nationales.

            Divers sites proposent des exemples de documents rigoureux.

            Sur www.mairie-caen.fr,17 pages présentent des textes, des tableaux d’évolutions de 2002 à 2009, des graphiques en colonnes et en couleurs, des graphiques en courbes, parfois prospectifs (l’effet ciseau de la croissance annuelle de 2005  à 2012)

            Sur www.vandoeuvre.fr, 26 pages présentent également l’orientation budgétaire à partir de documents visuels présentant des évolutions sur plusieurs années et des essais  de projections dans le futur.

            Sur www.ville-serignan.fr, les 15 pages incluent un lexique des termes spécifiques pour permettre aux citoyens ordinaires d’accéder au document.

            La ville de Rouen et le conseil de Picardie furent cités en exemple pour la qualité de leur présentation sur le site

www.colloc-bercy.fr

 

            2. Le fond : la politique budgétaire.

           

            Le document est technique, il ne présente pas une politique.

 

            La situation des concours de l’état aux budgets des collectivités, en 2010, imprécise, appelle à la prudence, sans catastrophisme à Puteaux, mais la pauvreté s’accroissant, une rupture avec les habituelles augmentations des taxations, des tarifs communaux s’impose, engageant la commune à diminuer ses dépenses de fonctionnement : ce qu’elle ne prévoit pas.

L’orientation budgétaire est « plate », avec des actions apparaissant hors contexte national de crise actuelle et future. Si la réalité gestionnaire est différente, alors l’on peut regretter d’autant plus la présentation du document.

            La cohérence des choix ne peut apparaître faute de données établies sur plusieurs années du passé avec projections dans l’avenir. . Il n’est pas davantage possible de juger si les erreurs coûteuses énoncées par la chambre régionale des comptes dans son rapport de 2007 (gestion de 2000 à 2004) ont été rectifiées.

            Alors que de nombreuses collectivités placent en première ligne la solidarité pour garantir la cohésion sociale, ou la production d’une solidarité  de proximité, la ville riche de Puteaux n’utilise pas ou peu les mots ou expressions évoquant une volonté de redressement économique pour tous : priorité au savoir, à l’emploi, aux chômeurs en fin de droit, aux aides au logement des classes précaires et moyennes, au micro- crédit, aux cautionnements solidaires, aux mesures de développement durable qui ne soient pas des gadgets, à l’épicerie sociale…

            La réhabilitation des locaux scolaires est régulièrement prise en compte et c’est très bien, mais leur équipement en matériel informatique est inadapté. Il ne s’agit plus, depuis une décennie au moins, de livrer des armoires mobiles d’ordinateurs utilisables pour des cours d’informatique (armoires d’ailleurs qui ne franchissent pas les escaliers), mais d’attribuer à chaque élève un ordinateur personnel sur lequel il « écrira » ses devoirs et ses leçons (même s’il s’agit partiellement de combler les lacunes de l’état). L’Adjoint au Maire, responsable, devrait dialoguer avec le Maire d’Elancourt, par exemple.

            La ZAC des Bergères réapparaît, une année de plus, après tant d’années de gaspillage en études dispendieuses. D’autres études sont programmées, aucune ne semble porter sur l’analyse des besoins des putéoliens, certainement différents des demandes et très différents des propositions. Seule l’analyse des besoins permettrait de prendre position sur diverses attributions de fonds, dont celle du CCAS.

            Une nouvelle construction d’un conservatoire est prévue sans que les statistiques d’occupation des nombreux bâtiments construits sur fonds publics de Puteaux n’aient été publiées : qui pourrait, en conscience, approuver un tel projet ?

            Les handicapés pourront accéder à l’Académie de Billard. C’est certainement la clôture d’une politique globale d’accès, exemplaire.

            Les taxes ne sauraient augmenter : La diminution des taux devant compenser l’augmentation des bases.

 

            3. Le débat.

 

            Le débat correspondait au dernier point ( !) mis à l’ordre du jour du Conseil Municipal du vendredi 26 février 2010. (L’an passé, des désordres, avaient engagé le Maire à interrompre la séance). Les interventions furent inaudibles à cause des habituelles anomalies techniques.

            Des conseillers de l’opposition sont intervenus, successivement. Les conseillers et adjoints au maire,  de la majorité, sont restés muets,  comme toujours, sur ces questions de fond.

           

            Par contre, des membres de la majorité et de l’opposition « MoDem et Vert » ont ensuite pollué la séance par leurs invectives réciproques, immatures comme trop souvent.

            N’y a- t- il aucune mesure à prendre pour exiger le respect mutuel dans le conseil ? Pourquoi la tolérance zéro ne concernerait- t- elle que les mineurs?

 

            En 2011, une présentation d’un document d’orientation budgétaire, calqué sur les meilleures pratiques  nationales, améliorerait les relations entre la Mairie et les administrés, permettrait de  comprendre la hiérarchie des priorités et  ferait progresser la démocratie locale.

            Image : 1.bp.blogspot.com

                Evelyne Hardy, conseillère municipale indépendante et Annie Keszey. www.atelier-idees.org

               

20 JUILLET 1994.

 Nicolas Sarkozy, ministre du budget, porte parole du gouvernement Balladur participe au "20 heures" de France 2 et réagit aux terribles images du génocide rwandais: " Quand on voit ça, on est bouleversé. Mais c'est bien pour ça que la france a agi, est intervenue. La question qu'on devrait se poser est pourquoi sommes- nous les seuls...Il faut que, d'urgence, tout le monde s'y mette, pour que les combats cessent, pour que les moyens en hommes puissent arriver, pour que les associations humanitaires puissent intervenir...Imaginez un peu ce que seraient ces images s'il n'y avait pas la zone de sécurité, si les soldats de l'opération Turquoise n'avaient pas fait ce qu'ils ont fait avec un courage formidable..."

25 FEVRIER 2010.

Nicolas Sarkozy, Président de la République, est le premier chef d'Etat français à se rendre au Rwanda, depuis le génocide qui a fait 800 000 morts, essentiellement des Tutsi. Il dit: "Ce qui s'est passé ici est une défaite pour l'humanité. Ce qui s'est passé ici a laissé une trace indélébile...Ce qui s'est passé ici oblige la communauté internationale, dont la France, a réfléchir à ses erreurs qui l'ont empêchée de prévenir et d'arrêter ce crime épouvantable..."

Le Président s'incline "au nom du peuple français" devant le mémorial des "victimes du génocide des Tutsi".

Extraits de la chronique de Franck Nouchi. Le Monde du 27/02/2010.Images cyberpresse.ca et le parisien.fr